Grundsteuermessbescheid

Der Grundsteuermessbescheid ist ein wichtiger Grundlagenbescheid bei der Grundsteuer. Er wird vom Finanzamt erlassen und enthält den Grundsteuermessbetrag. Dieser Messbetrag ist die Grundlage, mit der die Gemeinde später die konkrete Grundsteuer berechnet.

Für aktuelle Grundsteuerbescheide ab 2025 gilt: Die frühere Berechnung über den alten Einheitswert ist grundsätzlich überholt. Seit der Grundsteuerreform wird je nach Bundesland nach dem Bundesmodell oder nach einem Landesmodell gerechnet.

• Grundsteuerrecht: Bewertungs- und Grundsteuergesetz zur Reform 2025

Was ist ein Grundsteuermessbescheid?

Der Grundsteuermessbescheid ist der Bescheid, mit dem das Finanzamt den Grundsteuermessbetrag festsetzt. Dieser Betrag ist noch nicht die Grundsteuer, die tatsächlich zu zahlen ist.

Die Gemeinde verwendet den Grundsteuermessbetrag später für den Grundsteuerbescheid. Erst im Grundsteuerbescheid der Gemeinde steht die konkrete Jahressteuer und die Zahlungsaufforderung.

Vereinfacht gesagt:

• Das Finanzamt ermittelt die Bewertungsgrundlage.
• Das Finanzamt setzt den Grundsteuermessbetrag fest.
• Die Gemeinde multipliziert den Messbetrag mit ihrem Hebesatz.
• Die Gemeinde erlässt den Grundsteuerbescheid.

Welche Bescheide gibt es bei der Grundsteuer?

Bei der Grundsteuer sollte man drei Bescheide unterscheiden:

Bescheid	Wer erlässt ihn?	Worum geht es?
Grundsteuerwertbescheid oder Landeswertbescheid	Finanzamt beziehungsweise Finanzverwaltung	Bewertung des Grundbesitzes nach Bundes- oder Landesrecht
Grundsteuermessbescheid	Finanzamt beziehungsweise Finanzverwaltung	Festsetzung des Grundsteuermessbetrags
Grundsteuerbescheid	Stadt oder Gemeinde	konkrete Grundsteuer, Hebesatz, Fälligkeit und Zahlung

Wichtig ist: Der Grundsteuermessbescheid ist keine Zahlungsaufforderung. Die Zahlung wird erst durch den Grundsteuerbescheid der Gemeinde festgesetzt.

Warum ist der Grundsteuermessbescheid so wichtig?

Der Grundsteuermessbescheid ist für die spätere Grundsteuer entscheidend. Wenn der Messbetrag zu hoch ist, kann auch die spätere Grundsteuer zu hoch ausfallen.

Die Gemeinde ist grundsätzlich an den vom Finanzamt festgesetzten Grundsteuermessbetrag gebunden. Sie wendet darauf ihren Hebesatz an.

Deshalb sollte man den Grundsteuermessbescheid nicht ignorieren, auch wenn darin noch keine Zahlung verlangt wird.

Wie wird der Grundsteuermessbetrag ab 2025 berechnet?

Seit 2025 wird die Grundsteuer nach reformiertem Recht erhoben. Im Bundesmodell lautet die vereinfachte Berechnung:

Grundsteuerwert x Steuermesszahl = Grundsteuermessbetrag

Der Grundsteuerwert wird im Grundsteuerwertbescheid festgestellt. Die gesetzliche Steuermesszahl wird anschließend angewendet. Das Ergebnis ist der Grundsteuermessbetrag.

Danach berechnet die Gemeinde die Grundsteuer:

Grundsteuermessbetrag x Hebesatz / 100 = jährliche Grundsteuer

Mehr zur vollständigen Berechnung finden Sie unter Grundsteuer berechnen.

Welche Steuermesszahlen gelten?

Die Steuermesszahl ist der Faktor, mit dem die Bewertungsgrundlage in den Grundsteuermessbetrag umgerechnet wird.

Im Bundesmodell gilt bei der Grundsteuer B grundsätzlich:

• 0,31 Promille für Wohngrundstücke, also zum Beispiel Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke und Wohnungseigentum,
• 0,34 Promille für Nichtwohngrundstücke, zum Beispiel Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke, Teileigentum und sonstige bebaute Grundstücke.

Für den sozialen Wohnungsbau, kommunales Wohnen und genossenschaftliches Wohnen kann es zusätzliche Ermäßigungen geben.

Wichtig: Nicht alle Bundesländer wenden exakt das Bundesmodell an. Einige Länder haben eigene Grundsteuermodelle oder abweichende Messzahlen eingeführt. Deshalb ist immer der konkrete Bescheid maßgeblich.

Was gilt für die Grundsteuer A, B und C?

Der Grundsteuermessbescheid kann je nach Grundstücksart unterschiedliche Grundsteuerbereiche betreffen.

• Grundsteuer A: betrifft Betriebe der Land- und Forstwirtschaft.
• Grundsteuer B: betrifft das übrige Grundvermögen, also zum Beispiel Häuser, Wohnungen, unbebaute Grundstücke und Gewerbegrundstücke.
• Grundsteuer C: betrifft baureife, aber unbebaute Grundstücke, wenn die Gemeinde dafür einen gesonderten höheren Hebesatz beschlossen hat.

Bei der Grundsteuer C ändert sich nicht zwingend der Messbetrag selbst. Entscheidend ist vor allem, dass die Gemeinde für bestimmte baureife Grundstücke einen höheren Hebesatz anwenden kann.

Warum ist der Einheitswert heute nicht mehr maßgeblich?

Bis Ende 2024 beruhte die Grundsteuer in vielen Fällen auf dem alten Einheitswert. Diese Werte stammten in den alten Bundesländern aus dem Jahr 1964 und in den neuen Bundesländern aus dem Jahr 1935.

Dieses System wurde verfassungsrechtlich beanstandet, weil gleichartige Grundstücke durch die veralteten Werte unterschiedlich behandelt werden konnten.

Seit dem 1. Januar 2025 gilt für die laufende Grundsteuer neues Recht. Für aktuelle Grundsteuermessbescheide kommt es daher grundsätzlich auf die neue Bewertungsgrundlage an, nicht mehr auf den alten Einheitswert.

Was steht im Grundsteuermessbescheid?

Der konkrete Aufbau kann je nach Bundesland und Finanzverwaltung etwas unterschiedlich sein. Typischerweise enthält der Grundsteuermessbescheid aber Angaben wie:

• Aktenzeichen oder Steuernummer,
• Lage und Bezeichnung des Grundstücks,
• Zurechnung zum Eigentümer oder zu den Eigentümern,
• Grundstücksart,
• Grundsteuerart A oder B,
• Bewertungsgrundlage,
• angewendete Steuermesszahl,
• festgesetzter Grundsteuermessbetrag,
• Wirksamkeitszeitpunkt,
• Rechtsbehelfsbelehrung.

Der Messbetrag wird auch der Gemeinde mitgeteilt. Die Gemeinde nutzt ihn dann für den Grundsteuerbescheid.

Beispiel für einen Grundsteuermessbetrag

Ein Wohngrundstück hat im Bundesmodell einen Grundsteuerwert von 250.000 Euro. Die Steuermesszahl beträgt 0,31 Promille.

Rechenschritt	Wert	Ergebnis
Grundsteuerwert	250.000 Euro	250.000 Euro
Steuermesszahl	0,31 Promille	77,50 Euro
Grundsteuermessbetrag	250.000 x 0,31 Promille	77,50 Euro

Wenn die Gemeinde anschließend einen Hebesatz von 500 % anwendet, ergibt sich:

77,50 Euro x 500 / 100 = 387,50 Euro Grundsteuer pro Jahr

Das Beispiel zeigt nur das Grundprinzip. Je nach Bundesland, Grundstücksart, Landesmodell und Bescheidwerten kann die tatsächliche Berechnung anders aussehen.

Unterschied zwischen Grundsteuermessbescheid und Grundsteuerbescheid

Der Unterschied ist wichtig, weil verschiedene Behörden zuständig sind.

Frage	Grundsteuermessbescheid	Grundsteuerbescheid
Wer erlässt den Bescheid?	Finanzamt	Gemeinde oder Stadt
Was wird festgelegt?	Grundsteuermessbetrag	konkrete jährliche Grundsteuer
Ist schon etwas zu zahlen?	nein	ja, nach den Fälligkeiten im Bescheid
Wichtiger Faktor	Steuermesszahl	Hebesatz der Gemeinde
Rechtsbehelf	Einspruch beim Finanzamt	Rechtsbehelf bei der Gemeinde, soweit der Fehler dort liegt

Ein Fehler im Messbetrag sollte grundsätzlich nicht erst beim Grundsteuerbescheid der Gemeinde angegriffen werden. Dann kann es für den Grundlagenbescheid bereits zu spät sein.

Wann muss man gegen den Grundsteuermessbescheid Einspruch einlegen?

Ein Einspruch kommt in Betracht, wenn der Grundsteuermessbescheid selbst fehlerhaft ist. Die Frist steht in der Rechtsbehelfsbelehrung. Häufig beträgt sie einen Monat nach Bekanntgabe.

Mögliche Prüfpunkte sind:

• falscher Eigentümer oder falsche Zurechnung,
• falsche Grundstücksart,
• falsche Zuordnung zu Grundsteuer A oder B,
• falsche Anwendung der Steuermesszahl,
• fehlende Ermäßigung der Steuermesszahl,
• fehlerhafte Übernahme aus dem Grundsteuerwertbescheid,
• falscher Wirksamkeitszeitpunkt.

Wenn der Fehler bereits im Grundsteuerwertbescheid liegt, sollte auch dort angesetzt werden. Der Grundsteuermessbescheid baut auf der Bewertung auf.

Was tun, wenn der Grundsteuerbescheid schon gekommen ist?

Auch wenn der Grundsteuerbescheid der Gemeinde bereits vorliegt, kann ein Einspruchsverfahren gegen den Grundsteuerwertbescheid oder den Grundsteuermessbescheid noch separat laufen.

Die Grundsteuer muss grundsätzlich trotzdem fristgerecht an die Gemeinde gezahlt werden, solange keine Aussetzung oder Änderung erfolgt. Ein Einspruch gegen einen Grundlagenbescheid bedeutet also nicht automatisch, dass man die Grundsteuer nicht zahlen muss.

Bei Fragen zur Zahlung, Fälligkeit, Stundung, zum Erlass oder zum Hebesatz ist regelmäßig die Gemeinde zuständig. Bei Fragen zum Grundsteuerwert oder Grundsteuermessbetrag ist regelmäßig das Finanzamt zuständig.

Welche Gesetze sind wichtig?

Für den Grundsteuermessbescheid sind vor allem diese Rechtsgrundlagen relevant:

• Grundsteuergesetz,
• Bewertungsgesetz,
• Abgabenordnung,
• je nach Bundesland zusätzlich Landesgesetze zur Grundsteuer.

Da mehrere Bundesländer eigene Modelle nutzen, sollte man bei Unklarheiten immer auch die Informationen der zuständigen Finanzverwaltung des jeweiligen Bundeslands prüfen.

Fazit: Der Grundsteuermessbescheid ist die Brücke zur Grundsteuer

Der Grundsteuermessbescheid ist der zentrale Zwischenbescheid zwischen Bewertung des Grundbesitzes und endgültigem Grundsteuerbescheid.

Er enthält noch keine Zahlungsaufforderung, beeinflusst aber direkt die spätere Grundsteuer. Deshalb sollte man den Bescheid sorgfältig prüfen und bei Fehlern rechtzeitig reagieren.

Seit 2025 ist dabei besonders wichtig: Alte Einheitswerte sind für aktuelle Grundsteuerbescheide grundsätzlich nicht mehr maßgeblich. Entscheidend sind die neue Bewertungsgrundlage, die Steuermesszahl, der Grundsteuermessbetrag und der Hebesatz der Gemeinde.