Grundstückssteuer

Der Begriff Grundstückssteuer wird im Alltag häufig verwendet, ist steuerlich aber nicht eindeutig. Gemeint sein können verschiedene Steuern rund um Grundstücke und Immobilien: die laufende Grundsteuer, die einmalige Grunderwerbsteuer beim Kauf oder die Einkommensteuer auf einen privaten Veräußerungsgewinn, oft Spekulationssteuer genannt.

Wer nach „Grundstückssteuer“ sucht, sollte deshalb zuerst klären, welche Steuer gemeint ist. Beim Kauf einer Immobilie geht es meistens um die Grunderwerbsteuer. Beim laufenden Besitz geht es um die Grundsteuer. Beim Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist kann es um Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn gehen.

• Grundsteuerrecht: Bewertungs- und Grundsteuergesetz zur Reform 2025

Welche Grundstückssteuern gibt es?

In Deutschland gibt es nicht die eine Grundstückssteuer. Rund um Grundstücke und Immobilien sind vor allem drei Steuerarten wichtig:

• Grundsteuer: laufende Steuer auf Grundbesitz, erhoben von der Gemeinde.
• Grunderwerbsteuer: einmalige Steuer beim Kauf oder Erwerb eines Grundstücks oder einer Immobilie.
• Spekulationssteuer: umgangssprachliche Bezeichnung für Einkommensteuer auf private Veräußerungsgewinne bei Immobilienverkäufen innerhalb bestimmter Fristen.

Eine Grundstückgewinnsteuer wie in der Schweiz gibt es in Deutschland unter diesem Namen nicht. In Deutschland wird ein privater Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie unter bestimmten Voraussetzungen als privates Veräußerungsgeschäft nach dem Einkommensteuergesetz besteuert.

Grundstückssteuer als laufende Grundsteuer

Wenn von Grundstückssteuer als laufender Steuer die Rede ist, ist meistens die Grundsteuer gemeint. Sie fällt regelmäßig für Grundbesitz an und wird von der Stadt oder Gemeinde erhoben, in der das Grundstück liegt.

Die Grundsteuer betrifft zum Beispiel:

• unbebaute Grundstücke,
• Einfamilienhäuser,
• Mehrfamilienhäuser,
• Eigentumswohnungen,
• Gewerbegrundstücke,
• land- und forstwirtschaftliche Betriebe,
• Erbbaurechte.

Die Grundsteuer ist objektbezogen. Persönliche Einkommensverhältnisse, Darlehen oder private Schulden des Eigentümers ändern die Grundsteuer normalerweise nicht.

Grundsteuer A, B und C

Bei der Grundsteuer wird zwischen verschiedenen Bereichen unterschieden:

• Grundsteuer A: für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft.
• Grundsteuer B: für das sonstige Grundvermögen, also insbesondere Wohn- und Gewerbegrundstücke.
• Grundsteuer C: möglicher erhöhter Hebesatz für baureife, aber unbebaute Grundstücke.

Für die meisten Eigentümer von Häusern, Wohnungen und Baugrundstücken ist die Grundsteuer B entscheidend. Die Grundsteuer C gilt nicht automatisch, sondern nur, wenn die Gemeinde sie unter den gesetzlichen Voraussetzungen einführt.

Grundsteuer seit 2025: Einheitswert ist überholt

Bis Ende 2024 wurde die Grundsteuer in vielen Fällen noch auf Grundlage alter Einheitswerte berechnet. Diese Werte stammten in den alten Bundesländern aus dem Jahr 1964 und in den neuen Bundesländern aus dem Jahr 1935.

Seit dem 1. Januar 2025 wird die Grundsteuer nach reformiertem Recht erhoben. Je nach Bundesland gilt das Bundesmodell oder ein eigenes Landesmodell.

Die vereinfachte Berechnung lautet heute:

Bewertungsgrundlage x Steuermesszahl = Grundsteuermessbetrag

Grundsteuermessbetrag x Hebesatz / 100 = jährliche Grundsteuer

Der alte Einheitswert ist für aktuelle Grundsteuerbescheide ab 2025 grundsätzlich nicht mehr die maßgebliche Berechnungsgrundlage. Er kann aber für alte Bescheide und frühere Steuerjahre noch eine Rolle spielen.

Wann muss die Grundsteuer bezahlt werden?

Die Grundsteuer ist eine Jahressteuer. Sie wird in der Regel in vier Teilbeträgen fällig:

• 15. Februar,
• 15. Mai,
• 15. August,
• 15. November.

Auf Antrag kann die Grundsteuer häufig auch als Jahresbetrag gezahlt werden. Dann ist sie in der Regel am 1. Juli fällig. Die genauen Fälligkeiten stehen im Grundsteuerbescheid der Gemeinde.

Grundstückssteuer beim Kauf: Grunderwerbsteuer

Beim Kauf eines Grundstücks oder einer Immobilie fällt regelmäßig Grunderwerbsteuer an. Sie ist eine einmalige Steuer auf den Erwerbsvorgang.

Steuerschuldner sind rechtlich häufig die am Erwerb beteiligten Personen. In der Praxis wird im notariellen Kaufvertrag aber fast immer vereinbart, dass der Käufer die Grunderwerbsteuer wirtschaftlich trägt.

Der Notar meldet den Kaufvertrag an das Finanzamt. Danach erlässt das Finanzamt den Grunderwerbsteuerbescheid. Erst wenn die Steuer gezahlt wurde, stellt das Finanzamt in der Regel die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Diese wird für die Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch benötigt.

Wie wird die Grunderwerbsteuer berechnet?

Die Grunderwerbsteuer wird grundsätzlich nach der Gegenleistung berechnet. In den meisten Fällen ist das der Kaufpreis.

Die Formel lautet:

Kaufpreis x Grunderwerbsteuersatz = Grunderwerbsteuer

Beispiel:

Ein Haus wird für 400.000 Euro gekauft. Der Steuersatz im Bundesland beträgt 6,5 %.

400.000 Euro x 6,5 % = 26.000 Euro Grunderwerbsteuer

Zum Kaufpreis können je nach Vertragsgestaltung weitere Leistungen gehören. Bewegliche Gegenstände wie Einbauküche oder Möbel können unter Umständen gesondert behandelt werden, wenn sie realistisch bewertet und im Kaufvertrag sauber ausgewiesen sind. Hier sollte man nicht künstlich übertreiben, da das Finanzamt die Angaben prüfen kann.

Grunderwerbsteuer nach Bundesländern

Die Grunderwerbsteuer ist je nach Bundesland unterschiedlich hoch. Maßgeblich ist grundsätzlich der Steuersatz des Bundeslands, in dem das Grundstück liegt.

Aktuelle Steuersätze:

Bundesland	Grunderwerbsteuer
Baden-Württemberg	5,0 %
Bayern	3,5 %
Berlin	6,0 %
Brandenburg	6,5 %
Bremen	5,5 %
Hamburg	5,5 %
Hessen	6,0 %
Mecklenburg-Vorpommern	6,0 %
Niedersachsen	5,0 %
Nordrhein-Westfalen	6,5 %
Rheinland-Pfalz	5,0 %
Saarland	6,5 %
Sachsen	5,5 %
Sachsen-Anhalt	5,0 %
Schleswig-Holstein	6,5 %
Thüringen	5,0 %

Stand: Juni 2026. Da die Länder die Steuersätze ändern können, sollte vor einem Kauf immer der aktuelle Satz beim zuständigen Finanzamt oder auf der Internetseite des Bundeslands geprüft werden.

Spekulationssteuer beim Grundstücksverkauf

Die sogenannte Spekulationssteuer ist keine eigene Steuerart. Gemeint ist die Einkommensteuer auf Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften.

Bei Grundstücken und Immobilien gilt grundsätzlich eine Zehn-Jahres-Frist. Wird eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach der Anschaffung verkauft und entsteht dabei ein Gewinn, kann dieser Gewinn steuerpflichtig sein.

Die Frist wird normalerweise zwischen Anschaffung und Veräußerung betrachtet. Entscheidend sind dabei die vertraglichen Zeitpunkte, nicht nur der Grundbucheintrag.

Wann fällt beim Verkauf keine Spekulationssteuer an?

Eine Besteuerung kann entfallen, wenn die Immobilie lange genug gehalten wurde oder die gesetzliche Ausnahme für eigene Wohnzwecke greift.

Keine Spekulationssteuer fällt in der Regel an, wenn:

• zwischen Anschaffung und Verkauf mehr als zehn Jahre liegen,
• die Immobilie im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Verkauf ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde,
• die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde.

Die Details können im Einzelfall schwierig sein, etwa bei teilweiser Vermietung, gemischt genutzten Immobilien, Erbschaften, Scheidungen, Ferienwohnungen oder Arbeitszimmern. Bei relevanten Beträgen sollte steuerlicher Rat eingeholt werden.

Wie wird ein steuerpflichtiger Verkaufsgewinn ermittelt?

Bei einem steuerpflichtigen privaten Veräußerungsgeschäft kommt es nicht auf den gesamten Verkaufspreis an, sondern auf den Gewinn.

Vereinfacht wird gerechnet:

Verkaufspreis minus Anschaffungskosten minus abzugsfähige Kosten = steuerpflichtiger Gewinn

Zu prüfen sind insbesondere:

• Kaufpreis beim Erwerb,
• Notar- und Grundbuchkosten beim Erwerb,
• Grunderwerbsteuer beim Erwerb,
• Maklerkosten,
• Herstellungskosten und bestimmte Modernisierungskosten,
• Verkaufskosten,
• bisherige Abschreibungen bei vermieteten Immobilien.

Nicht jede Reparatur oder Ausgabe erhöht automatisch die Anschaffungskosten. Auch Abschreibungen können den steuerlichen Gewinn beeinflussen. Deshalb sollte die Berechnung nicht nur überschlägig erfolgen, wenn ein Verkauf innerhalb der Zehn-Jahres-Frist geplant ist.

Grundsteuer und Grunderwerbsteuer: der Unterschied

Die Begriffe werden häufig verwechselt. Der Unterschied ist einfach:

Steuer	Wann fällt sie an?	Wer erhebt sie?
Grundsteuer	laufend für Grundbesitz	Stadt oder Gemeinde
Grunderwerbsteuer	einmalig beim Kauf oder Erwerb	Finanzamt des Bundeslands
Spekulationssteuer	bei steuerpflichtigem Verkaufsgewinn	über die Einkommensteuer

Mehr zur Abgrenzung finden Sie unter Unterschiede zwischen Grundsteuer und Grunderwerbsteuer.

Gibt es Erlass oder Befreiung bei Grundstückssteuern?

Bei der Grundsteuer gibt es gesetzliche Befreiungen und Erlassmöglichkeiten, aber nur unter bestimmten Voraussetzungen.

Befreiungen kommen zum Beispiel für bestimmten Grundbesitz der öffentlichen Hand, Religionsgemeinschaften oder gemeinnützigen Körperschaften in Betracht. Private Gründe wie hohe Kredite, geringes Einkommen oder selbst genutztes Wohneigentum führen normalerweise nicht automatisch zu einer Befreiung.

Bei bestimmten Kulturdenkmälern oder bei erheblicher Ertragsminderung kann ein Erlass der Grundsteuer möglich sein. Der Antrag muss grundsätzlich fristgerecht gestellt werden. Zuständig ist regelmäßig die Gemeinde.

Bei der Grunderwerbsteuer und bei der Einkommensteuer auf Veräußerungsgewinne gelten eigene Regeln. Diese sollten getrennt geprüft werden.

Fazit: Grundstückssteuer genau unterscheiden

„Grundstückssteuer“ ist ein Sammelbegriff aus dem Alltag. Steuerlich sollte man genau unterscheiden, ob es um die laufende Grundsteuer, die einmalige Grunderwerbsteuer beim Kauf oder die Spekulationssteuer beim Verkauf geht.

Seit 2025 ist außerdem wichtig: Die Grundsteuer wird nach reformiertem Recht erhoben. Die alte Berechnung über Einheitswerte ist für aktuelle Grundsteuerbescheide grundsätzlich überholt.

Wer kaufen, verkaufen oder einen Grundsteuerbescheid prüfen möchte, sollte daher immer die richtige Steuerart, das richtige Bundesland, die aktuelle Rechtslage und die konkreten Bescheide im Blick behalten.