Einheitswert

Der Einheitswert wird im Steuerrecht herangezogen um die Grundsteuer und früher auch die Erbschaftssteuer zu ermitteln. Aufgrund des Einheitswerts werden immer noch die Grundbesitzsteuern ermittelt. Für die Festlegung der Erbschafts- und Schenkungssteuer wird nach der Modernisierung des Erbschaftsrechts der tatsächliche Ertragswert der Immobilie zugrunde gelegt und nicht mehr der Einheitswert.

Einheitswert – niedriger als der Verkehrswert

Der Einheitswert wird im Bedarfsfall vom Finanzamt festgestellt. Der Wert ist eigentlich immer niedriger als der aktuelle Marktwert einer Immobilie.

Seit Anfang 1998 wird der Einheitswert nur noch zur Errechnung der Grundsteuer festgestellt. Aufgrund dessen dient der Einheitswert zur Zeit nur noch der Festsetzung der laufenden jährlich zu zahlenden Grundsteuer, für die Erbschaftssteuer ist er nicht mehr relevant. Grundsteuern sind eine kommunal erhobene Steuer, mit der die Bausubstanz der Gemeinden und Städte besteuert wird. Zahlreiche Verfassungsbeschwerden sind schon ins Leere gelaufen, die eine Besteuerung des selbst genutzten Wohneigentums abgesetzt haben wollen. Die Beschwerden wurden allesamt als unzulässig verworfen.

• Handbuch zur Grundstückswertermittlung

Auf welcher Basis wird der Einheitswert berechnet?

Das Finanzamt schickt dem Eigentümer einen entsprechenden Fragebogen zum Ausfüllen, wenn er bauliche Veränderungen oder einen Neubau oder weitere Eigentumsübertragungen veranlasst und durchgeführt hat. Der Eigenheimbesitzer sendet den ausgefüllten Fragebogen mit beigelegten Bauplänen, Flächenberechnungen und einer eventuellen Auflistung aller Mieteinnahmen zurück. Die Bewertungsstelle erstellt aufgrund der Auskünfte die so genannte Ertragswertermittlung. Die Werte werden ermittelt zum gesetzlichen Feststellungszeitpunkt, dies ist das Jahr 1964.

Die Behörde verfügt über umfassende und genaue Datensammlungen. Gezahlte Mieten zum Feststellungszeitpunkt und Kosten für Normbauteile und Normbauweisen sind in diesen Sammlungen ebenfalls aufgelistet. Nach vielen dazwischen liegenden Jahrzehnten sind diese Daten in der heutigen Zeit längst überholt, trotzdem wird immer noch nach diesem Schema ermittelt.

Das Bewertungsgesetz sieht vor, dass im Zuge eines Ertragswertverfahrens die erzielbare Jahresmiete, die bauliche Ausstattung und die Größe der Wohn- und Nutzfläche und auch Bauart, das Baujahr und die Förderungsart geprüft werden. So wird der Grundstückswert ermittelt, der dann den Bodenwert, den Gebäudewert und auch den Wert vorhandener Außenanlagen beinhaltet.

Der Eigentümer erhält den Einheitswertbescheid

Der Einheitswertbescheid wird dem Eigentümer zugestellt und das Ergebnis ist für die meisten Eigentümer nicht nachvollziehbar. Wer kennt schon die Herstellungskosten aus dem Jahr 1964? Der Einheitswert ist zumeist wesentlich geringer als der aktuelle Verkehrswert, deshalb widerspricht auch kaum ein Eigentümer diesen Einheitswertbescheiden.